|
06 april 2010
Aankoop van 'condominium' of appartement in Thailand
Buitenlandse natuurlijke en rechtspersonen mogen in Thailand net als elke Thaise onderdaan een appartement in volledig eigendom hebben, en mede-eigendom en gebruiksrecht hebben in de gemeenschappelijke onderdelen van de condominium (o.a. grond, gemeenschappelijke onderdelen van het gebouw). Dit geldt alleen voor een condominium unit in een appartementengebouw geregistreerd onder de Condominium Act. Niet alle gebouwen met appartementen in Thailand zijn geregistreerd onder de Condominium Act. Alleen als het gebouw is geregistreerd onder de Condominium Act zijn de units in het gebouw juridisch gesplits en zijn individuele eigendomstitels uitgegeven en besaat gedeelde eigendom in de gemeenscahppelijke onderdelen van de condominium. In een appartementgebouw niet geregistreerd onder de Condominium Act worden de units over het algemeen gehuurd als een gedeelte van het gebouw, of het gehele gebouw (los van het land) is eigendom van meerdere personen. Juridish gezien biedt een appartement geregistreerd onder de Condominium Act eigendom en een ruime wettelijke bescherming i.t.t. ongeregistreerde appartementen.
In geval van een geregistreerde condominium is het belangrijkste bewijs van eigendom de condominium de 'unit title deed' (voorbeeld hieronder). De voorzijde geeft de details van de unit (oppervlakte, stemrecht in the condominium), de achterkant van het document geeft de geschiedenis van eigendom en geregistreerde rechten van de unit weer (wie de eigenaar is en of er bijvoorbeeld een hypotheek of huur is geregistreerd). Het bewijs van eigendom moet niet verward worden met een 'house book' of Ta.Bian.Baan. Dit is een officieel document uitgegeven door de lokale overheid en bevat het volledige adres en de bewoners van een huis of appartement (niet noodzakelijk de eigenaar van het gebouw of appartement). De overdracht van een appartement of condominium vindt plaats in de land office.
Appartementen worden extern in de eerste plaats geregeld door de Condominium Act. Intern is een condominium geregeld door de statuten welke een belangrijk onderdeel van de condominium vormen.
De buitenlandse koper moet vodoen aan de eisen in de Condominium Act artikel 19. Ten aanzien van de aankoop van een appartement geregistreerd onder de Condominium Act door buitenlanders gelden de volgende hoofdregels:
- Niet meer dan 49% van de totale vloeroppervlakte van alle units in een appartementengebouw kan in buitenlands bezit zijn. De overige 51% moet eigendom zijn van Thaise natuurlijke of rechtspersonen. In geval van 100 gelijke appartementen in een complex kunnen er 49 in buitenlandse handen zijn en tenminste 51 moeten in eigendom zijn van Thais. Het is wel mogelijk voor buitenlanders deze units in de Thaise quota te huren onder een geregistreerde 30 jaar huur.
- De wet schrijft voor dat de buitenlander die een appartment koopt moet voldoen aan de eisen in sectie 19 van de Condominium Act. Gewoonlijk houdt dit in dat de buitenlandse koper de volledige aankoopprijs voor het appartement in buitenlandse valuta in Thailand moet hebben binnengebracht en door een erkende Thaise bank moet zijn omgewisseld naar Thaise baht (valuta koers). De Thaise bank zal hiervoor een FET formulier of een 'credit note' afgeven voor de transactie die overhandigd moet worden bij de registratie van eigendom van de unit. Zonder de vereiste documenten zoals een Foreign Transaction Form zal de land office de overdracht en registratie niet toestaan.
Het is bij aankoop van een appartement in Thailand verstandig om een betrouwbare advocaat of real estate agent (makelaar) in de arm te nemen die alles voor u controleert, adviseert en u assisteert bij de Land Department tijdens registratie van eigendom. Of het een bestaande condominium is of een gebouw in aanbouw, de overdrachtskosten/belasting is een onderdeel van onderhandeling en de verdeling van deze kosten dient vooraf te worden vastgesteld.
Goede introductie mbt pratische zaken vindt u hier: http://www.samuiforsale.com/knowledge/practical-legal-for-condos.html
Tags: Thailand condominium conveyancing lawyers, FET form, Thailand Property (condo) law, Conveyancing Tax Fees, erfopvolging condominium
