- Recht op land
- Recht op een appartement (condominium)
- Huur (lease) in Thailand
- Recht van Opstal (superficies)
- Vruchtgebruik (usufruct)
- Thaise company
- Land binnen huwelijkse gemeenschap van goederen
- Recht van bewoning (habitation)
- Erfdienstbaarheid (servitude)
Bezit of eigendom van land in Thailand
Het recht op land is een recht toegekend aan alleen Thaise onderdanen. Buitenlanders ongeacht nationaliteit mogen geen land bezitten in Thailand. De Thaise regering heeft een uitzondering gecreëerd in een regeling via de Board of Investment welke naast een investering van 1 miljoen USD, toestemming van de Minister of Interior vereist en alleen geldt in bepaalde aangewezen vaak stedelijke gebieden. Deze regeling wordt slecht bij zeer hoge uitzondering gebruikt en toegekend.
Soms hoor je wel eens buitenlanders die langer in Thailand zijn vertellen dat ze wel land kunnen bezitten of dat Amerikanen land kunnen bezitten, echter dit is niet waar. Ze kunnen een commercieel belang hebben om dit te zeggen of het is onwetendheid. U zult in ieder geval hun naam niet tegenkomen als eigenaar op het eigendomsbewijs, de land titel. Vaak zal land gekocht zijn op de naam van hun Thaise partner of vrouw. Het land is altijd een persoonlijk eigendom zijn de Thaise persoon en kan niet vallen binnen enige gemeenschap van goederen of mede-eigendom met een buitenlander. De verwarring ontstaat vaak door quasiofficiële documenten of onbekendheid met de juridische waarde van deze documenten. Alleen de land titels beginnend met Nor Sor zijn opgenomen in de registers van de land offices. Alleen bij deze titels kunnen rechten zoals huur, vruchtgebruik e.d. in de daartoe bestemde registers worden opgenomen. Een land titel ziet er zoals het voorbeeld hier boven, echter ze kunnen verschillen in kleur en grootte afhankelijk van de periode de land titel is uitgegeven. Op de achterzijde van dit document staat de naam van de eigenaar en geregistreerde rechten t.a.v. het land. Alleen de Chanote titel (Nor Sor 4 Jor) is een volledig eigendomsbewijs. In feite zijn de land titels Nor Sor Sam en Nor Sor Sam Gor of Khor geen volledig eigendom maar een bevestigd en door de overheid erkend recht van bezit. Deze titel kan worden ge-upgrade naar een volledige eigendomstitel, de Chanote.
Huur (leasehold) van vastgoed in Thailand
Huur in Thailand is geregeld in artt. 537-574 TCCC. Een huurovereenkomst dient in schrift te worden opgesteld om juridisch afdwingbaar te zijn, en elke huurovereenkomst voor een periode langer dan 3 jaar dient te worden opgesteld met een Thaise vertaling en geregistreerd te worden bij de Land Department (het Thaise Kadaster) om juridisch afdwingbaar te zijn. Om een huur te kunnen registreren moet het land een geldige land titel hebben. Het is belangrijk rekening te houden met het feit dat huur in Thailand in beginsel een persoonlijk recht van de huurder of huurders is. Dit houdt bijvoorbeeld in dat de huur is beëindigd bij overlijden van de huurder en de huurder niet bevoegd is het gehuurde onder te verhuren zonder toestemming van de eigenaar, tenzij opgenomen is in het huurcontract. Ook bij verkoop of 'assignment' van de huur is medewerking van de geregistreerde Thaise eigenaar nodig om de nieuwe huur of huurder te registreren.
Bij registratie van een huur zal de land office kunnen eisen dat registratie van de huur plaats vindt overeenkomstig de marktwaarde. Indien de opgegeven huur te laag is kan de huurprijs worden aangepast en getaxeerd door de Land Office en Revenue Department. De taxatiewaarde zal worden gebruikt als basis voor de berekening van registratiekosten en bijvoorbeeld onroerend zaakbelasting (building and land tax) welke via de huurovereenkomst gewoonlijk ten laste van de huurder komen.
In veel gevallen zullen buitenlanders die een vakantiehuis of tweede huis kopen in Thailand dit kopen op basis van een geregistreerde 30-jarige landhuur. De maximale periode voor registratie van de landhuur (lease) is 30 jaar. Hierna zal deze periode vernieuwd dienen te worden. Een huurovereenkomst overeengekomen voor een langere periode dan 30 jaar wordt automatisch teruggebracht tot 30 jaar (artikel 540 Civil and Commercial Code). Als de huurovereenkomst vermeldt dat u een huur bent aangegaan voor 90 jaar zal deze periode afdwingbaar en enkel geregistreerd zijn voor 30 jaar. Na afloop van de geregistreerde huur moet de nieuwe huurperiode worden geregistreerd bij de land office. Professionele Thai Engelstalige huur- overeenkomstenten voor 6,700 baht.
Bij eigendomsoverdracht van het gehuurde tijdens de huurperiode geldt ook in Thailand het beginsel 'koop breekt geen huur' en is de nieuwe eigenaar gebonden aan de huurovereenkomst met de bestaande huurder (Artikel 569 Civil Code). Echter de nieuwe eigenaar is slechts gebonden aan de specifieke echte huurclausules en niet afwijkende rechten en plichten in de huurovereenkomst. Zo vervalt bij overdracht (uitspraak Supreme Court Thailand) het 'recht' van de huurder de overeenkomst te vernieuwen na afloop van de huurperiode. Deze verplichting is volgens de Supreme Court een persoonlijke verbintenis tussen partijen en heeft geen derdenwerking. Indien overdracht heeft plaatsgevonden kan de nieuwe eigenaar een hogere huur vragen of verlenging weigeren, ongeacht de bestaande huurovereenkomst. Het is voor de positie van de huurder belangrijk dat de land-lease of landhuur is gecombineerd met eigendom over de opstallen, bij voorkeur via een recht van opstal.
Bij een investering op basis van huur dient het land een geldige en onbezwaarde land titel te hebben. Toegang van het land tot de openbare weg (erfdienstbaarheid) moet geregistreerd zijn indien er geen directe toegang is. Het land moet geschikt zijn voor de doeleinden waarvoor dit wordt gehuurd (bouwvoorschriften of beperkingen). De huurovereenkomst moet juist zijn opgesteld om volledige bescherming te bieden welke volgens de wet en Hoge Raad in Thailand mogelijk zijn. Er dient overeen te worden gekomen met de eigenaar wie verantwoordelijk is voor betaling belastingen.
De huurovereenkomst voor een periode langer dan 3 jaar dient te worden geregistreerd bij het Thaise Kadaster (lokale land office). Wij zijn gespecialiseerd op het gebied van lease structuren in Thailand en kunnen u hierin adviseren en begeleiden. Neemt u daarvoor vrijblijvend contact met ons op per email of telefoon.
De Thaise overheid heeft voor huur voor buitenlandse ondernemers een uitzondering gemaakt in een aparte wet ter stimulering van de economie en welke voorziet in een huurperiode tot 50 jaar voor huur van onroerend goed voor commerciële en industriële doeleinden. De ondernemer moet wel aan strikte voorwaarden en eisen voldoen en geldt alleen voor onroerend goed gelegen in aangewezen gebieden. Lees meer...
Recht van opstal: eigendom van een gebouw zonder de grond
Het recht van opstal is geregeld in artt 1410-1416 TCCC. Buitenlanders kunnen in Thailand geen land bezitten, echter wel de opstallen op het land via een recht van opstal. Dit recht wordt niet vaak gebruikt in Thailand i.v.m. de onbekendheid hiermee. Het recht van opstal geeft het recht in, op of boven een land toebehorend aan een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. Een recht van opstal (right of superficies) is niet noodzakelijk om de opstal in eigendom te verkrijgen volgends de Thaise Hoge Raad, dit is in de eerste plaats een 'sale procedure' voor een bestaand huis bij de Land Department of de 'building permit', degene wiens naam is op de building permit wordt geacht de eigenaar te zijn van het gebouw. Geregistreerde huur in Thailand met een superficies is vergelijkbaar met het Nederlandse recht van erfpacht gecombineerd met een recht van opstal.Het is zonder een recht van opstal wel essentieel dat de registratie en overdracht van een huis los van het land op de juiste wijze plaats vindt. Overdracht van een bestaand huis begint bij de lokale land office, gevolgd door een publieke announcement van 30 dagen, waarna de land office het huis los van het land overdraagt en hiervoor een sale akte afgeeft. Neem contact met ons op voor juridisch advies en begeleiding.
Het belang van een aanvullend recht van opstal ligt in het feit dat dit een geregistreerd zakelijk recht is welke het eigendom van het land volgt en hierin een vergoedingsrecht kan worden overeengekomen en/ of een vernieuwingrecht. Het recht van opstal moet geregistreerd worden bij de land office waar het land is gelegen. Net als bij de registratie van een lease zal het land een geldige land titel moeten hebben. Een recht van opstal kan worden geregistreerd (net als in Nederland) voor maximaal 30 jaar. Het kan gebruikt worden in aanvulling op een 30 jarige 'land lease agreement'.
Het recht om een opstal in eigendom te hebben op andermans grond kan niet los worden gezien van de rechten van de opstalhouder ten aanzien van het land. Indien het recht om het land te gebruiken (de landhuur of recht van opstal) eindigt zal het recht vernieuwd dienen te worden of de opstal blijft onrechtmatig op het land van een ander.
Vruchtgebruik over een onroerend goed
Vruchtgebruik in Thailand is geregeld artt 1417 - 1428 TCCC. Het recht van vruchtgebruik in Thailand geeft het recht om onroerende goederen die aan een ander toebehoren, te gebruiken en daarvan de voordelen en vruchten te genieten. Het recht van vruchtgebruik kan gevestigd worden voor maximaal 30 jaar (gelijk met Nederland) of het leven van de vruchtgebruiker. In beide gevallen zal het recht eindigen met het leven van de persoon van de vruchtgebruiker. Het kan gevestigd worden ten behoeve van meerdere personen. In dit geval zal het vruchtgebruik eindigen bij het overlijden van de laatste persoon aan wie dit recht is gegeven (tenzij voor bepaalde tijd). Een vruchtgebruik geregistreerd voor het leven van een rechtspersoon zal maximaal 30 jaar kunnen bedragen.
Het recht van vruchtgebruik kan alleen gevestigd worden op geregistreerde onroerende zaken (geldige titel), en als zakelijk recht moet dit op schrift worden gesteld (Thaise taal) en geregistreerd bij het Thaise Kadaster (land office). De Civil Code in Thailand is gebaseerd op de Franse 'Code Civil' en vertoont grote overeenkomsten met het Nederlands burgerlijk wetboek.In veel gevallen wordt vruchtgebruik gebruikt wanneer een onroerend goed door een buitenlander wordt aangekocht op naam van een Thaise partner of echtgenote. De Thaise persoon is de eigenaar en geeft de buitenlander het recht van vruchtgebruik. Indien vruchtgebruik eindigt krijgt de geregistreerde Thaise eigenaar weer het volledige eigendom.
Het recht van vruchtgebruik geeft het recht het onroerend goed (land, huis, appartement) te gebruiken en daarvan de vruchten te genieten. Hij kan bijvoorbeeld het object verhuren en de huurinkomsten ontvangen. Het recht van vruchtgebruik in Thailand houdt ook de verplichting in het object te onderhouden. Indien het object in verval raakt of slechte staat van onderhoud verkeerd kan de eigenaar ontbinding verzoeken en het recht van vruchtgebruik beeindigen. De vruchtgebruiker kan (i.t.t. wat bij het Nederlandse vruchtgebruik wel mogelijk is) het object van vruchtgebruik niet verteren en het object ook niet verkopen. Ook kan de vruchtgebruiker zijn recht van vruchtgebruik niet vervreemden, wel kan hij iemand aanstellen en zijn bevoegdheden overdragen, maar niet het eigenlijke recht van vruchtgebruik.
Bij overlijden van de geregistreerde eigenaar en overdracht van het object blijft het recht van vruchtgebruik ongewijzigd. Neemt u contact met ons op voor meer informatie.
Aandelen tot 49% in een Thaise rechtspersoon (limited company)
Tot begin 2006 kochten buitenlanders massaal land of land en huis via limited companies in Thailand, waarbij de meerderheid van aandelen in de company (vergelijkbaar met de Nederlandse BV of besloten vennootschap) in Thaise handen is en de buitenlander controle kreeg/ heeft d.m.v preferente aandelen in de company.
Dit is niet wenselijk geacht door de Thaise overheid welke als gevolg enkele anti-misbruikregeling heeft uitgevaardigd welke door de Land Department moet worden toegepast wanneer ze te maken hebben met een company met buitenlandse aandeelhouders. De anti-misbruikregelingen dienen ter preventie van misbruik van de Thai company structuur door buitenlandse investeerders in land. Bestaande companies worden 'gedoogd' zolang ze aan alle eisen van een normale onderneming voldoen. Het kunnen geen slapende 'land holding' companies zijn. Tevens is er het risico dat de regering strenger gaat optreden tegen deze companies of bestaande regels aanscherpt aanwezig.
Het is mogelijk de anti-misbruik regelingen te omzeilen, echter wij adviseren deze company constructie niet aan particulieren als eigendomsstructuur voor onroerend goed in Thailand.
Land binnen de huwelijkse gemeenschap van goederen met een Thaise onderdaan
Veel buitenlanders die getrouwd zijn met een Thaise onderdaan investeren in land in Thailand of een onroerend goed object als geheel (land en huis) op naam van de Thaise echtgenote. De buitenlandse echtgenoot kan geen eigendom of gedeelde eigendom van land in Thailand hebben met hun Thaise huwelijks partner. Land kan niet vallen binnen de gemeenschap van goederen in Thailand tussen de buitenlandse en Thaise partner. Om dit te voorkomen vraagt de Land Department voor de registratie van land in de naam van de Thaise partner (in praktijk betekent dit vaak land en huis) een officiële schriftelijke verklaring (letter of confirmation) van beide echtgenoten dat het land wordt aangekocht met geld dat persoonlijk toebehoort aan de Thaise echtgenote of afkomstig is van een gift aan de Thaise huwelijks partner. Het doel van de verklaring en regeling van de Ministry of Interior is om te voorkomen dat het land binnen de huwelijksgemeenschap zou komen te vallen en dus volgens het Thaise huwelijksvermogensrecht mede-eigendom wordt van de buitenlandse echtgenoot. De Thaise partner wordt dus 100% eigenaar van in ieder geval het land wat betekent dat de Thaise echtgenote het volledige beschikkingsrecht heeft.
Het Thaise recht biedt wel mogelijkheden voor bescherming van de belangen van de buitenlandse huwelijkspartner voor het vastgoed object als geheel (recht van vruchtgebruik, gedeeld eigendom over de opstal, recht van opstal). Neem contact met ons op voor de mogelijkheden die u onder het Thaise recht heeft en hulp die wij kunnen bieden.
Recht van Bewoning
Recht van bewoning in Thailand is geregeld in het Thaise burgerlijk wetboek artikelen 1402 tot 1409 Civil and Commercial Code. Dit zakelijke genotsrecht geeft aan de gerechtigde en zijn gezin het recht van bewoning en gebruik. Het recht kan niet worden vervreemd en kan niet worden bezwaard, noch de woning door een ander laten gebruiken of bewonen. Een alternatief voor het recht van bewoning kan een vruchtgebruik zijn.
Erfdienstbaarheid
Erfdienstbaarheid is een servituut. Het is een zakelijk genotsrecht en geregeld in artikelen 1387 tot 1401. Erfdienstbaarheid is een last waarmee het dienende erf (servient property) bezwaard is ten behoeve van het heersende erf (dominant property). Het gaat hierbij om een last voor het dienende erf iets te dulden of na te laten (o.a. recht van overpad).
Condominium
Eigendom van een appartement in Thailand is open voor Thais en niet Thais. Bij het kopen van een appartement moet de buitenlander wel aan de eisen onder de Condominium Act voldoen.
Links: <Engelstalig><a href="http://www.tiwi.nl/index.php/realty/real-estate-info/vastgoedrecht-thailand">wetgeving, Thailand, onroerend goed, advocaat </a>
